Molti immobili a Roma hanno piccole o grandi differenze rispetto ai progetti approvati: un tramezzo spostato, un balcone chiuso a veranda, un soppalco, una finestra allargata. Spesso il proprietario non lo sa finché non arriva una compravendita, un mutuo o una nuova pratica edilizia.
Il punto di partenza: lo stato legittimo
Lo stato legittimo è la configurazione dell'immobile autorizzata dall'ultimo titolo edilizio che ha interessato l'intera unità, integrato dai titoli successivi. Per gli immobili costruiti quando il titolo non era obbligatorio si usano documenti come le planimetrie catastali d'impianto e altri documenti probanti. Ogni differenza tra stato legittimo e stato reale è una potenziale difformità.
Come si verifica
- Accesso agli atti: si richiedono a Roma Capitale le licenze, le concessioni, le eventuali sanatorie e le pratiche edilizie successive.
- Documenti catastali: visura, planimetria attuale e, se serve, planimetria d'impianto.
- Rilievo: si misura lo stato di fatto e lo si confronta con progetto e catasto.
- Valutazione: per ogni differenza si stabilisce se è una tolleranza, una difformità sanabile o un abuso non sanabile.
Le tolleranze del Salva Casa
Non ogni differenza è un abuso. Dopo il decreto Salva Casa, per i lavori eseguiti entro il 24 maggio 2024 le tolleranze costruttive sulle misure vanno dal 2% al 6% in base alla superficie dell'unità (più ampie per gli immobili piccoli). Per i lavori successivi resta il 2%. Esistono anche tolleranze esecutive, come piccole irregolarità di cantiere o la diversa posizione di aperture interne, che il tecnico dichiara nell'attestazione dello stato legittimo. Le tolleranze esecutive introdotte dal Salva Casa non si applicano agli immobili vincolati.
Le difformità più frequenti a Roma
- tramezzi spostati e bagni o cucine in posizione diversa dal progetto;
- balconi chiusi a veranda e terrazzi coperti;
- soppalchi, sottotetti e cantine rese abitabili;
- frazionamenti o fusioni mai dichiarati;
- planimetria catastale non aggiornata.
Come si regolarizza
Dipende dal tipo di difformità: le opere interne si regolarizzano spesso con una CILA tardiva; altre difformità con l'accertamento di conformità (sanatoria), anche nella forma semplificata introdotta dal Salva Casa per le parziali difformità; alcune opere vanno rimosse. Le strade possibili sono spiegate nella guida su condono e sanatoria.
Prima del rogito
Scoprire una difformità dopo il preliminare può far saltare la vendita o ridurre il prezzo. La verifica urbanistica e catastale fatta prima di mettere in vendita, o prima di firmare una proposta d'acquisto, evita sorprese.
Dopo il sopralluogo ti indichiamo nel preventivo gratuito tempi, documenti necessari e costi della pratica.
Le informazioni hanno carattere generale. Per il tuo immobile serve una verifica dei documenti e dello stato dei luoghi.